Не удивляйтесь, но именно с этой проблемой мне приходится сталкиваться регулярно.
⠀
Люди боятся риэлторов, почему?
⠀
- ДОРОГО
⠀⠀ Услуги риэлторов стоят денег, и люди считают, что они платят ни за что. Но когда в процессе самостоятельного поиска подходящих вариантов сталкиваются с рядом трудностей( опека, наследство, обременение, цепочка из 5 звеньев или не узаконенная перепланировка) меняют своё мнение на прямо противоположное. Не всегда квартиры бывают с чистой историей, а грамотный специалист может решить любую, казалось бы безвыходную ситуацию и сделает все для достижения поставленной задачи, экономя при этом не только деньги, но и время своего клиента.
⠀
- СТЕРЕОТИПЫ
⠀⠀ Многие клиенты уверены, что их обязательно должны обмануть, обобрать, забрать последнее. Этот давний стереотип сложился благодаря массовой пропаганде в СМИ. Важно понимать, что такие преступники не имеют ничего общего с профессиональными риелторами. Просто выбирайте проверенное агентство, грамотных специалистов и все будет ОТЛИЧНО.

Чем же занимается Риэлторов? ⠀
Ответ прост: Он помогает людям сориентироваться в ситуации на рынке, выбрать самый выгодный вариант покупки или продажи, и конечно же обезопасить от рисков и потери денег.
⠀Недвижимость - это самое дорогое, что есть у человека, это всегда большие деньги, поэтому не стоит экономить и пытаться продать, купить или обменять свою квартиру самостоятельно. Доверьте это дело профессионалам!

⠀

Какие риски у ПРОДАВЦА, чем он рискует в договоре купли-продаже (ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке и на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости.
Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации.
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
Оценка стоимости жилплощади .
Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.
Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение стоимости квартиры.
Этап заключения сделки
При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.
Показы жилья
Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат. Поэтому перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.
Портрет потенциального покупателя:
- Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
- Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
- Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
- Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.
Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:
При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.
! Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы..
Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье
Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
Перевод денежных средств после перехода прав собственности и регистрации документов.
! Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру
Юридические риски продавца квартиры.
Покупатель не исполнил обязанности по ДКП Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.
Недействительность сделки.
В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.
Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи. Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади.
Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.
Риски при продаже недвижимости самостоятельно
Причины, которые увеличивают риск:
1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Чем рискует продавец квартиры:
- Потеря жилья;
- Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам, агентам по недвижимости или юристам. Выбор только за ВАМИ!
.

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Застройщик доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с проверенной компанией-застройщиком всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

• «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
• Банкротство Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Застроищика перед дольщиками, забирает другой Застроищик , и достраивает дом до конца.
• «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
• «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Застроищикми договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
• Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
• Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.
Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже.

• Нарушение прав несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил использования материнского капитала
• Нарушения прав наследников (как по завещанию, так и по закону).
• Нарушение прав так называемых «третьих лиц» в т.ч. отсутствие согласия на следку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
• Нарушение преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
• Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
• Нарушения, допущенные при приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
• Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. «Проверка паспорта»).
• Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира перепродавалась неоднократно).
• и другие случаи, делающие сделку оспоримой или ничтожной

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственноси на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца.

Рассказываю преимущества.
Крупные Агентства Недвижимости, в том числе КГ "Новосел" сотрудничает с большинством строительных компаний города. Нам важна надежность, мы дорожим своей репутацией и работаем только с проверенными застройщиками, имеющими всю необходимую разрешительную документацию.
Агентство недвижимости не берут в работу сомнительные проекты.
Смогут вам предложить квартиры не в одном комплексе, а сразу в нескольких!!! Вы сможете сравнить варианты, цены, объекты, условия оплаты в понравившихся новостройках от разных застройщиков!!!
При покупке жилья как через агентство, так и напрямую у застройщика, цена объекта будет одинакова. Мы озвучиваем вам цены на квартиры те же, что и у строительной компании, но учтите, что Застройщику всегда выгодно продать те квартиры, которые менее ликвидны, и пользуются меньшим спросом. А агентство Недвижимости всегда действует в интересах клиента и подбирает максимально удобный вариант.

Также всегда знает какие действуют акции и спецпредложения..
Ну и, наверное, самое приятное – ОТСУТСТВИЕ агентской комиссии.

Еще одно преимущество – комплексное обслуживание. Принцип "Одного окна"
Поможет в оформление ипотеки с минимальной процентной ставкой.
Если вам необходимо продать вашу недвижимость, то мы сделает это, быстро и качественно, при этом комиссия агентства будет только за продажу.
Риэлтор будет сопровождать вас на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей от новой квартиры.

Давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Здесь следует дать определения трем понятиям, которые существенно будут влиять на понимание предмета: цена, стоимость и ценность.
Цена - сумма денежных средств, которая была передана от покупателя продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.
Стоимость - затраты труда на производство товара и себестоимость расходов.
Ценность - потребительская оценка товара покупателем.
Это очень тонкие и важные определения для рынка недвижимости.
Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует выражение - “покупатель голосует за цену деньгами”. Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения ее в будущем. По сути она определяется рынком в моменте.
Стоимость товара под названием “недвижимость” определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за 3 000 000 рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 1 500 000 рублей. В результате затрат на страхование, на выплаты процентов банку вы потратили еще 700 000 рублей. В квартире был сделан ремонт за 500 000 рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 4 200 000 рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 4 200 000 рублей?
Вот тут вступает в игру третье понятие - ценность. Если покупатель видит ваш объект, выставленный в рекламу за 4 200 000 рублей, но считает, что ценность этого товара для него выше хотя бы на 1 рубль, чем заявлено в цене, то он выкупит вашу недвижимость. Если вы увидите, что ценность товара не покрывается для вас ценой в 4 200 000 рублей, вы не продадите товар покупателю.
Ценность - понятие субъективное и манипулятивное. Чаще всего, общество обсуждает не цены на недвижимость, не стоимость недвижимости, а понятие ценности.
Любые попытки собственников недвижимости объяснить цену на свой объект через призму ценности проваливаются в глазах покупателя.
Стоимость недвижимости тоже может не возвращаться ценой. Чаще всего, с такой проблемой сталкиваются собственники частных домов, которые пытаются объяснить цену на недвижимость через стоимость затрат труда и расходов на материалы, покупку земельного участка и подвод коммуникаций..